전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 보는 법

전월세 계약이 처음이라면 특히 걱정이 많이 돼죠. 혹시 놓치는게 있지는 않을지, 손해 보지는 않을지, 오늘은 그 걱정을 잠재우기 위한 유용한 정보를 모았습니다. 전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 보는 법 시작해볼게요.

 

📋 목차

1. 등기부등본이 뭔지부터
2. 어디서 떼나요
3. 표제부 — 이 집이 맞는지 확인
4. 갑구 — 진짜 주인이 누구인지
5. 을구 — 빚이 얼마나 있는지
6. 이런 집은 계약하면 안 됩니다
7. 계약 당일에도 다시 떼야 하는 이유

등기부등본이 뭔지부터

부동산 계약할 때 "등기부등본 꼭 확인하세요"라는 말, 한 번쯤은 들어봤을 거예요. 근데 막상 떼보면 뭐가 뭔지 몰라서 그냥 덮어두는 경우가 많습니다. 저도 처음엔 그랬거든요.

 

등기부등본은 쉽게 말해 그 부동산의 신분증이에요. 누가 주인인지, 대출은 얼마나 끼어 있는지, 법적 문제는 없는지가 다 적혀 있습니다. 이 서류 하나만 제대로 읽을 줄 알아도 전세 사기나 깡통전세 피해를 상당 부분 막을 수 있어요.

 

어디서 떼나요

예전엔 등기소에 직접 가야 했는데 지금은 집에서 바로 뗄 수 있어요. 방법은 두 가지입니다.

 

• 인터넷등기소(iros.go.kr): 공인인증서 없이도 열람 가능. 열람용은 700원, 발급용은 1,000원. 계약 전 확인 목적이라면 열람으로 충분해요.
• 무인민원발급기·등기소 방문: 주소를 정확히 알고 있다면 근처 무인발급기에서도 뗄 수 있습니다.

 

주의할 점은 꼭 계약 직전에 떼야 한다는 거예요. 일주일 전에 뗀 서류는 그사이 변경된 내용이 반영 안 돼 있을 수 있거든요.

 

표제부 — 이 집이 맞는지 확인

등기부등본을 펼치면 맨 위에 표제부가 나옵니다. 여기서 확인할 건 단순해요. 내가 계약하려는 집 주소와 면적이 실제와 일치하는지 보는 거예요.

 

아파트라면 동·호수까지, 다가구나 다세대라면 층수와 호수가 맞는지 꼼꼼히 봐야 합니다. 가끔 집주인이 엉뚱한 호수 등기부등본을 보여주는 경우도 있거든요. 드문 일이지만 실제로 있었던 사례예요.

 

갑구 — 진짜 주인이 누구인지

갑구에는 소유권에 관한 내용이 나와요. 여기서 가장 먼저 볼 건 현재 소유자 이름입니다. 계약서에 서명하는 임대인과 등기부상 소유자가 일치해야 해요. 만약 다르다면 반드시 이유를 확인해야 합니다. 위임장이 있더라도 꼼꼼히 검토해야 하고요.

 

갑구에서 특히 주의해야 할 기재 내용들이 있어요.

 

• 가압류: 누군가 이 집에 돈을 받을 권리를 걸어둔 상태. 나중에 경매로 넘어갈 수 있어요.
• 가처분: 소유권 분쟁 중이라는 뜻. 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.
• 소유권이전청구권 가등기: 다른 사람이 이 집을 사기로 이미 약속해둔 상태일 수 있어요.
• 경매개시결정: 이미 경매가 시작된 집. 절대 계약하면 안 됩니다.

 

을구 — 빚이 얼마나 있는지

을구는 소유권 이외의 권리, 쉽게 말해 이 집에 걸린 빚 내역이에요. 여기서 핵심은 근저당권 설정 금액입니다.

 

근저당권 채권최고액이 집값의 70%를 넘으면 위험하다고 봐요. 예를 들어 시세 3억짜리 집에 근저당이 2억 5천 잡혀 있다면, 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받기 어려울 수 있어요. 이게 바로 깡통전세 위험 신호입니다.

 

을구 항목	확인 포인트
근저당권	채권최고액이 집값 대비 얼마인지. 전세금 + 근저당 합산이 집값 80% 초과 시 위험
전세권	이미 다른 전세권자가 있는지 확인. 선순위 전세권자가 있으면 내 보증금 위험
지상권·지역권	드문 경우지만 있다면 반드시 내용 확인 필요

 

이런 집은 계약하면 안 됩니다

아무리 집이 마음에 들어도 아래 중 하나라도 해당되면 계약을 보류하는 게 맞아요. 집에 반해서 계약부터 하고 후회하는 경우가 생각보다 많습니다.

 

• 등기상 소유자와 계약 당사자가 다른데 위임 관계가 불명확할 때
• 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정이 있을 때
• 근저당 채권최고액 + 내 전세금이 집값의 80%를 넘을 때
• 소유자가 최근 몇 달 사이 여러 차례 바뀐 경우
• 등기부등본 열람을 집주인이 꺼리거나 미루는 경우

 

계약 당일에도 다시 떼야 하는 이유

등기부등본은 계약 전날 뗐더라도 당일 아침에 한 번 더 확인하는 게 좋아요. 하룻밤 사이에 근저당이 추가로 설정되거나 가압류가 들어오는 경우도 실제로 있었거든요. 전세 사기 피해 사례 중 상당수가 "계약 직전에 빠르게 대출을 추가로 받은" 패턴이었어요.

 

잔금을 치르는 날에도 마찬가지예요. 잔금 당일 오전에 다시 한 번 열람해보고, 이상 없을 때 잔금을 넘기는 게 원칙입니다. 700원짜리 열람 한 번이 수천만 원짜리 보증금을 지켜줄 수 있어요.

 

오늘 제공해드린 정보를 꼭 확인하시고 부동산에 찾아가시길 바래요.

 

※ 이 글은 일반적인 참고 정보를 정리한 내용으로, 법률 자문이 아닙니다. 계약 관련 분쟁이나 복잡한 권리 관계가 의심될 경우에는 법무사나 공인중개사 등 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.